Provisionsfrei* Pension & Restaurant in Alleinlage - Ihre "Oase der Ruhe !" im Thüringer Wald

Ausstattung:
Pension:
Die (derzeit) 13 Pensionszimmer sind von der Einrichtung her alle gleich.
Nur über den jeweiligen Grundriss bedingt, teilen sich diese 13 Zimmer in ein Einzelzimmer, acht Doppelzimmer und vier Familienzimmer auf.

Die Zimmer orientieren sich in ihrer Einrichtung am historischem (denkmalgeschützten) Gesamtbild des Hauses und lassen sich am treffendsten mit den Worten "rustikal & gemütlich" beschreiben (siehe Bilder).

Die Zimmer sind alle laminiert und verfügen über rustikale Holzschränke und Doppelbetten mit Holzrahmen (einheitliche "Kieferoptik"). 3 der 4 Familienzimmer verfügen darüber hinaus noch über ein Doppelstockbett, das 4te Familienzimmer hat dagegen ein zweites separates Schlafzimmer mit Doppelbett.
Jedes der Zimmer hat seine eigene Nasszelle (WC, Dusche, Waschbecken, Fön, Hocker, Wandregal, Duschgelspender, Kosmetiktücher).
Alle Zimmer sind mit einer der Zimmergröße entsprechenden Sitzgruppe und mit Nachttischen und Leuchten, Lampen, Wand-Spiegel, Bettwäsche, Handtücher, LED-Sat-TV, etc. ausgestattet.

WLAN ist im ganzen Hause verfügbar.

Die Pension ist seit 2013 durchgängig mit dem HoGa-Zertifikat G3*** für Gasthöfe und Pensionen klassifiziert. (... derzeit gültig bis 2025)



Restaurant:
Das Restaurant orientiert sich ebenfalls in seiner Einrichtung am historischem (denkmalgeschützten) Gesamtbild des Hauses und läßt sich auch am treffendsten mit den Worten "rustikal & gemütlich" beschreiben (siehe Bilder).
Der Hauptgastraum - im Gebäudeteil (II.) - umfasst ca. 40 Plätze. Hier ist ein Kamin vorhanden. (Halboffen) angrenzend liegt der Nebengastraum - im Gebäudeteil (I.) - mit weiteren 20 Plätzen. Daneben liegt dann der Aufenthaltsraum, der entweder eben als solcher oder aber als Erweiterung des Restaurants (ca. +20 Personen via Verbindungstür) oder gut als Buffetstandort bei Feierlichkeiten dienen kann.
Im Restaurantbereich gibt es selbstverständlich getrennte WCs für Damen (3 Kabinen) und für Herren (2 Kabinen & 3 Wandurinale).
Im Aufenthaltsraum ist eine kleine Getränkeversorgung (Kühlschrank, Gläser und Vertrauensliste) gewährleistet. Dort sind auch diverse Brett- und Kartenspiele für die Gäste vorhanden.

Das Restaurant ist komplett eingerichtet und betriebsbereit (mit 2 finanzamt-konformen Restaurant-Kassen, dem Theken-PC / 4A-Drucker mit der Hotel- und Buchungssoftware, dem Channelmanger, etc.). Ein LED Sat-TV (mit Gema Konzession für Ton & Bild) ermöglicht immer die Bereitstellung von ruhiger Hintergrundmusik oder auch von speziellen Fernseh-Übertragungen (bspw. Sport-Events).

Die Restaurantküche ist zweckmäßig mit allen Geräten, Mobiliar und Geschirr, der Größe des Restaurants Rechnung tragend, eingerichtet.
Die ältesten Küchengeräte sind die Gastro-Spüle und der Gasherd (derzeit quasi nur als Tisch genutzt, da ja nun induktiv gekocht wird), die uns aber bisher keinen Anlass zur Erneuerung geboten haben. Alle anderen Geräte sind zwischen 1 und 8 Jahre alt.
Direkt in der Küche ist ein Kühlhaus integriert. Das Hauptlager (mit einem weiteren Kühlhaus, diversen Kühltruhen, dem Trocken- und dem Getränkelager) sind dann im Keller untergebracht (direkte Treppenverbindung).



Büro/Lager:
- im 1. Obergeschoß des Gebäudeteiles (I.) befindet sich das Büro mit dem Haupt-PC / A3-Drucker und allen durch das Finanzamt geforderten Pflichtunterlagen
- da ja je nach Personalsituation (seitens der entsprechenden Hygienauflagen) 2 getrennte Umkleideräume mit getrennten Personal-WCs gefordert sind, ist dies hier so eingerichtet; meistens werden diese 2 Räume jedoch als Lager genutzt (für saisonale Deko, Ersatzmaterialien und das Handtuch- und Bettwäschelager)



sonstiges:
... im Frühstücksraum befinden sich eine (für Pensionsgäste zugängliche) Kitchennette und ein Gästekühlschrank mit abschließbaren Einzelfächern
... via Frühstücksbuffet können Pensionsgäste jederzeit auf Tee / Kaffee (löslich) zugreifen
... der Frühstücksraum bietet Platz für ca. 40-45 Gäste und verfügt über ein permanentes Buffet, so dass hier auch schon diverse geschlossene Gesellschaften getagt haben
... neben dem Haus befindet sich eine hauseigene E-Ladestation mit 11 kW (eigener Zähler)
... ebenfalls neben dem Haus befinden sich zwei Anschlüsse zum Laden von E-Bikes (ohne Zähler: da eine E-Bike-Batterie unter 1 kWh benötigt)
... das Haus verfügt über 3 Waschmaschinen und 3 Trockner
... diverse Werkzeuge und Maschinen, eine neue Schneefräse (Bj. 2023), Rasenmäher u.v.m. sind ebenfalls im Paket "Verkaufsobjekt" enthalten

Lage:
Das Verkaufsobjekt liegt außerhalb von Oberhof in Alleinlage.

Dies verhilft einerseits der Pension zu seinem Beinahmen "eine Oase der Ruhe" und andererseits ist das Restaurant bzw. der große Biergarten dadurch ein beliebtes Ausflugsziel für viele Tagesausflügler aus der Region (u.a. Wanderer, Radfahrer, Biker, etc.) und insbesondere der anderen Oberhofer Schlafgäste.

Jeder stressgeplagte Städter, der hier übernachten durfte, wusste die "himmlische Ruhe" zu würdigen.

Das Haus ist über eine öffentliche & beleuchtete Strassenanbindung nach Oberhof (ca. 1,3 km / im Winter erfolgt Schneeräumung durch die Stadt) sehr gut erreichbar.
Der öffentliche Charakter der Strasse endet am Haus, und ab hier führt diese nur noch als Forstweg weiter ins Tal (daher kein Durchgangsverkehr) Richtung Ohratalsperre.

In unmittelbarer Nähe - durch die Bäume bereits erahnbar - liegen einige der bekanntesten Oberhofer Sportanlagen (bspw. der Alpinskihang (Winterbetrieb) / MTB-Downhillparkur (Sommerbetrieb) in ca. 300 m; die internationale Rennschlitten- und Bobbahn (ganzjähriger Betrieb) in ca. 200 m; die Jugendschanze (ganzjährig genutzt) in ca. ca. 600 m oder der Grenzadler mit seiner Biathlonarena in ca. 2 km Entfernung).

Dies alles - verbunden mit der Alleinlage im Thüringer Wald - dem größten zusammenhängenden Waldgebiet Deutschlands (der Rennsteig / einige Talsperren / ein Wanderparadies), macht dieses Objekt zu etwas einzigartigem.

Objektbeschreibung:
Das Objekt wurd im Jahre 1790 als Wildhüterhütte (für die herzogliche Jagd) erbaut, hat eine Restaurantkonzession seit ca. 1854, wurde um 1908/1912 großzügig erweitert und dann in 1996 um die Pension erweitert.

Die heutigen Besitzer fanden das Objekt im Jahre 2012 in einem vernachlässigten Zustand vor, den das Haus ohne rettende Maßnahmen wohl kaum einen weiteren Winter überlebt hätte.

Der Charme des Hauses, seine Geschichte und auch seine außergewöhnliche Lage veranlassten uns jedoch, jene umfangreichen Sanierungen und Modernisierungen (siehe unten) durchzuführen, die den Erhalt dieses historischen Fachwerkhauses auf lange Zeit sicherstellen werden.

Heute stellt sich das Objekt wie folgt dar:

Auf einem Grundstück von insgesamt 2´690 m² (Bauland in Außenbereich) (Flurstück 45/1 der Gemarkung Oberhof) sind insgesamt folgende Einzelobjekte zu finden:

(a) das Hauptgebäude (... Details siehe unten)
(b) ein Pavillon
(c) ein Biergarten
(d) ein Schuppen (gemauert, inklusive Lager & Hühnerstall)
(e) ein Hühneraußengehege
(f) ein Gewächshaus
(g) eine Doppelgarage
(h) diverse Parkflächen

zu (a): ... das Hauptgebäude umfasst in Summe eine Fläche von 716 m² und besteht aus dem (I.) historischen Fachwerkhaus (Baujahr 1790 = die Original Wildhüterhütte), (II.) dem östlichen Anbau aus dem Jahre 1912 (ebenfalls Fachwerk) und (III.) dem nördlichen Erweiterungstrackt von 1996.
Dieses Gebäudeensamble steht unter Denkmalschutz.
Die Gebäudeteile (I.) und (II.) sind unterkellert, Teil (III.) dagegen nicht.

Insgesamt sind im Hauptgebäude 20 Zimmer, das Restaurant mit ca. 80 Plätzen, ein separater Frühstücksraum mit ca. 45 Plätzen, ein weiterer Aufenthaltsraum und die Restaurantküche untergebracht.

Von den 20 Zimmern sind derzeit 13 als Pensionszimmer (mit insgesamt 33 Betten), 1x als Büro, 2x als Lager/Umkleide und 4 als möblierte Betreiberwohnung genutzt.

Das Restaurant, der Frühstücksraum und die Restaurant-Küche sowie 5 der Pesionszimmer befinden sich im Erdgeschoß, im 1. Obergeschoß befinden sich das Büro, die 2x Lager/Umkleide-Räume sowie weitere 8 Gästezimmer. Im (1972 ausgebauten) Dachgeschoß befindet sich exklusiv die möblierte Betreiberwohnung.
Das ganze Haus verfügt über ein eigenes WLAN-Netz (gespeist aus einem Glasfaserbreitbandanschluss).

Technik:
... seit Ende 2022 wird das Haus mittels einer 26 kW-Wärmepumpe geheizt und mit Warmwasser versorgt. In dieses System sind 2 Pufferspeicher integriert
.... ein 40 kW Gaskessel, gespeist aus einem Flüssiggastank, bildet die Heizreserve im Notfall
... in 2014 wurde die Heizung modernisiert (teils neue Heizschleifen verlegt, Bestand saniert, etc.)
... ergänzend dazu ist seit Anfang 2023 eine 23 kWp Photovoltaikanlage in Betrieb, die mittels eines 13,7 kWh-Batteriespeichers Strom-Lastspitzen glättet und den Nachtbedarf unterstützt
... bei dieser letzten Modernisierung wurde auch die Restaurantküche auf Induktionsherde umgestellt (Gasanschluss und Gasherd sind jedoch noch vorhanden)

zu (b): ... ein verglaster (und nun komplett sanierter) Pavillon, der 2011 mit Baugenehmigung errichtet wurde, befindet sich auf der Westseite des Hauses, mit direktem Zugang zum Frühstücksraum, somit wird er auch gerne im Sommer von frischluftliebenden (oder rauchenden) Gästen genutzt

zu (c): ... mit 4 immobilen Waldschänken & zusätzlicher mobiler Bestuhlung, ca. 45 Plätze, davon 30 überdacht, direkt am Haus gelegen und vom Restaurant durch die Bedienung sehr gut einsehbar; halb verschattet durch Baumbestand, Blick nach Süden auf die Lichtung, auch Zweirad-Liebhaber stellen gerne Ihre Bikes direkt in Sichtweite davor ab

zu (d): ... 1972 im Original mit Baugenehmigung als Getränkelager errichtet; derzeit als Lager/Stauraum genutzt, in dem auch der Hühnerstall integriert ist

zu (e): ... privat, ausgelegt für ca. 20 Hühner

zu (f): ... bisher unbenutzt

zu (g): ... mit ca. 40 m² mit elektrischen Torheber (Fernbedienung) pro Tür

zu (h): ... davon 8 direkt neben dem Haus (für Pensionsgäste); dort befinden sich auch Lade-Anschlüsse für 2 E-Bikes und eine PKW-E-Ladestation (11 kW)

Sanierungen/Modernisierungen:
... Im Wesenlichen wurden alle Fachwerke grundsaniert, die Hausverkleidung komplett erneuert, alle Dächer saniert und neu gedeckt (teils Ziegel, teils Metalleindeckung (Aluminium)).
... Die Heizungsanlage wurde komplett modernisiert (siehe Rubrik "Technik")
... die Gästezimmer unterlagen immer einer regelmäßigen Modernisierung
... 2022 wurden 3fach-verglaste Fenster im Gebäudeteil (III.) eingebaut
... Teile der Sanitärbereiche wurden grundsaniert
... Laminierung aller Gästezimmer
... neue Bestuhlung, neue Deckenlampen und neue Nachttischlampen in allen Gästezimmern
... etc.
... fairerweise ..., es gibt natürlich immer etwas zu tun

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Im Angebot sind derzeit NICHT enthalten:
- Inventar der Betreiberwohnung und sonstige private Gegenstände
- aktueller Warenbestand
- die Betreiber-GmbH (auf die die Konzession und diverse Verträge für den Betrieb laufen, bspw. wären dies Verträge für Strom, Wasser, Bank, Telefon, glasfaserbasiertes Internet, Gewerbe, IHK, BGN, Steuerbüro, booking.com, etc. ...)
- die komplette Bierzapfanlage, die AfG-Anlage (jedoch nicht die Theke selbst) sowie ein Getränke-Kühlschrank (+ Gläser, Speisekarten, etc.) verbleiben via Leihschein bei der Brauerei Dingsleben (ohne Zeitvertrag, ohne monetäre Bindung, nur verbunden mit der Verpflichtung zum exklusiven Getränkebezug von Dingsleben)

Sonstiges:
Das Objekt kann (nach entsprechendem Umbau) auch andersweitig nutzbar gemacht werden (bspw. als Vereinshaus, oder 4-8 Wohneinheiten, etc.).

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Das Haus liegt an einer "Lichtung" (hier eine Waldwiese), die auf der gesamten zum Verkauf stehenden Grundstückfläche südlich an das Haus/Biergarten grenzt. Diese Wiese (Flurstück 60) - mit 2 Bachläufen - hat eine Fläche von 10´034 m² und kann zusätzlich zum Kaufobjekt mit erworben werden. (Preis: VB)
Bisher wurde von dieser Fläche nur ein kleiner Teil zum Parken genutzt (der asphahltierte Bereich bietet Platz für ca. weitere 15 - 20 Fahrzeuge und liegt etwa 100 m entfernt südwestlich des Hauses).

Eine mögliche Nutzung der Wiese zur Installation einer Außenphotovoltaikanlage (~700 kW auf < 3500 m² ) und einer E-Tankstelle (10 Doppelladesäulen á 75 kW) ergäbe wirtschaftlich sinnvolle Perspektiven.
Die in nur ~50 m Entfernung existierende Mittelspannungsanlage der TEN wäre dafür ein geeigneter Anschlußpunkt.
Die Lage der E-Tankstelle "im Wald" ergibt Sinn, da Oberhof selber platztechnisch keine Alternativen bietet, unsere Lage hier jedoch Anlaufpunkt für viele Gäste ist, die ... zur Pension, in´s Restaurant/Biergarten, zur Bobbahn, zu den Schanzen, zum Skihang oder einfach nur in den Wald wollen und dabei die Ladezeit (< 1h) sinnvoll nutzen können.

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Derzeit reden wir mit dem ThüringenForst über den Erwerb des nördlich zum Verkaufsobjekt angrenzenden Waldstückes (1,5 ha / bereits formell im Katasterplan erfasst). Hierzu ist im Sonderbebauungsplan bereits die Möglichkeit der Aufstellung von bis zu 15 Schlaf-Tonnen (á 4 Personen), eines Sanitär- und Aufenthaltsbereiches und einer Außensauna vorgesehen.

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Dem angebenen Preis liegt ein m²-Preis von 1950 €/m² Hausfläche zugrunde. Eingerechnet hierin ist die exklusive Alleinlage im Wald, das wirtschaftlich nutzbare Grundstück (für Parken & Biergarten), die Garage, der Pavillon, der Schuppen, das Gewächshaus und der Hühnerstall/-gehege, die komplette Einrichtung und die installierte Software, sowie die Rechte an der Homepage, etc.

Anmerkung:
Die Bezahlung kann möglicherweise aufgeteilt werden (~80% bei Kaufabschluß, die anderen ~20% (gehedged) in Raten beginnend nach ~3 Jahren).